日本に着いております。

さて、前回の続き、その2を書きたいと思います。

Ridgewood TowersのRFO物件に現金がないなぁと思いながら、発見した2022年完成予定のTower 4。この件であれば、ダウンペイメントで払うことができるのでは～と思い、担当ブローカーさんとの打ち合わせを始めました。
しかし、部屋はすべて売り切れのようで、空いているのがコンドテルのみだということです。
このホテルはASPEN HOTELという名前で、Tower 4の14Fから19Fの部屋を使用するとのことです。

金額を聞くと、以下のような金額です。
細かい見積書はここには掲載しませんが、ざっとこのような金額でした。

25平米225万ペソ、安い！！欲しい！！
と思いながら、Fit-out Costなんじゃこれは？と聞くと、ホテル用の内装費用とのことです。この広さの部屋なら内装20万ペソで十分なのに、125万！6倍！とびっくりしてしまいました。
つまり、物件としては25平米350万ホテル内装・プリセール30回払い、ということですが、更にオプションが付いてきます。
ここからがコンドテルのなせる技なのでしょうが、
①部屋引き渡しの3か月後からの、20年間の最低6%インカム保証契約
②部屋の稼働率によりインカム%は以下のように上昇する

③部屋を以下のプレミアを付けてホテル側へ売ることができる

いや～怪しい～　と最初思いました。
ブローカーさんにこのディベロッパーのことを根掘り葉掘り聞きました。Ridgewood Towersは、C5 Mansionsというディベロッパーの初物件とのことです。
ただTower1-3はかなり昔（確か2009年ぐらい）から運営されており住居者も入っております。
Tower 4の建築に関してもダウンペイメントにて払うのでリスクは取れますし、コンドテル契約書も公証の書類で用意することも明記されておりますので、なんだか大丈夫かな、おもしろそうかなと思ってしまいました。
225万で自分で買って、内装して貸出した方がインカム率は8%を想定できます。(ホテル内装投資がない分インカム率が高い）
ただ部屋はすべて売り切れですし、6%家賃保証が付くのであれば、もし自分部屋貸出ができない期間があるのであれば、場合によってはそんなに変わらないかもしれません。

私の新しいことやってみたいな心をくすぐってきます.......（よく失敗もするのですが）

でも現実として、今持っている部屋を1部屋ぐらい手放さないとやはりキャッシュフロー的にはきつい感じです。
コンドテル（ホテルオーナー）やってみたいな～と思いながら、、まだキャッシュフロー計算を色々といじってます。もう少し現金があればなぁと思いながら、今回手を出さないことがよかったのかと後で思うかもしれません。。。。
興味がある方は紹介します。余っている部屋もあと数部屋のようでした。

↓Tower 4にはホテル看板が既に

↓立地はいいです、イギリス・韓国大使館・マッキンリーヒル向かい、隣にカフェなども

↓歩道橋からの写真

この後少し南の歩道橋を渡って、BGC近郊の高級住宅地マッキンリーヒルに行きました。マッキンリーヒルは初めて行ったのですが、このことは後日またブログりたいと思います。